ВРЕМЯ БЕРЕТ СВОЕ

Жилой фонд Москвы, одной из самых больших столиц мира, составляет свыше 180 млн кв. м площади, которая сосредоточена почти в 40 тыс. жилых зданий. В основном дома построены из сборного железобетона и элементов крупнопанельного домостроения в период с конца 50-х годов и по сегодняшний день. Именно в этих домах, как ранних, так и самых последних модернизированных серий, и проживают многие москвичи, а объемы жилищного строительства, ведущегося в Москве, вполне сопоставимы с объемами европейского государства (например, Франции). Согласно столичной программе ввода жилья, в 2003 году в Москве будет построено свыше 5 млн кв. м, из них не менее 2,8 млн кв. м – из элементов крупнопанельного домостроения.

В ряде других больших городов России и СНГ, например Санкт-Петербурге, Киеве и Харькове, также появились жилые массивы крупнопанельных зданий и домов из сборных железобетонных конструкций. В 70-х годах минувшего века в ряде зарубежных стран (Афганистане, Болгарии, ГДР, Испании, Монголии) по советским технологиям были построены ДСК. В этих государствах были возведены миллионы метров жилья по проектам, в принципе аналогичным нашим, отечественным.

Но время берет свое, здания быстро устаревают морально и физически. Условия проживания в них не соответствуют современным строительно-физическим и эксплуатационным нормам, а планировка и удобства – представлениям о комфортном жилье. Общественно-социальные изменения конца ХХ века обусловили зарождение нового подхода к массовой жилой застройке.

ОПЫТ ГЕРМАНИИ

Наиболее интересны примеры работы архитекторов и строителей Германии. После объединения страны в начале 90-х годов немецкие специалисты выступали за снос всего крупнопанельного жилого фонда и строительство нового современного жилья по европейским стандартам. Однако общая стоимость такого проекта достигла бы 500 млрд немецких марок (около 300 млрд долларов США) или даже более, что стало бы непосильной ношей для бюджета страны. И тогда было принято решение о реконструкции и санации жилого фонда, причем без отселения жителей. В последующее десятилетие эта программа была выполнена с немецкой педантичностью. В общей сложности реконструировано и санировано 17 млн кв. м жилья, или 2 млн квартир. Кроме того, к существующему жилому фонду прибавились еще 800 тыс. вновь построенных квартир. Результаты этой работы, проделанной на долгосрочные инвестиционные средства под государственные гарантии, любопытны и поучительны.

Экономия расхода водопотребления на 1 кв. м типового жилого 200-квартирного дома достигла 1,4 л в сутки на 1 кв. м общей площади здания, или 511 л в год на 1 кв. м. При стоимости 1 куб. м питьевой воды, равной 6 долларам США, сумма экономии в год для всего здания составила 30058 долларов, или 3 доллара США на 1 кв. м. Экономия расхода тепловой энергии на отопление на 1 кв. м общей площади этого же дома равняется 60%, или 3,6 доллара США в год, а в целом сумма экономии – 36000 долларов США.

Таким образом, общий экономический эффект санации одного жилого дома только по двум позициям составляет 6,6 доллара США на 1 кв. м в год. Необходимо учесть, что расходы на отопление в Москве в 3–4 раза выше по энергозатратам, чем в Германии, где расчетная температура самой холодной недели года – 11о С, а все дома строились с применением трехслойных стеновых панелей и были оснащены счетчиками расхода горячей и холодной воды. И это – не считая обновленного архитектурного облика здания, появления лифтов, новых подъездов, лоджий и балконов, улучшения планировки, увеличения площади кухонь, новых коммуникаций, электрики и сантехники.

В ноябре 2002 года министерством строительства Германии совместно с Институтом сборного домостроения и сборного железобетона г. Веймара была проведена конференция, посвященная результатам десятилетних трудов. В ее работе приняли участие свыше 220 делегатов из 14 стран, в том числе и из России.

В ходе работы конференции выяснилось, что из двух миллионов санированных и реконструированных квартир половина пустует. Это вызвано повышением материального благосостояния населения (в результате чего жители выезжают из многоэтажных панельных домов, расположенных в районах массовой застройки, в более престижные места), миграцией рабочей силы (семьи, особенно молодые, перебираются в регионы с большими возможностями в трудоустройстве) и демографической ситуацией (низкий уровень рождаемости, сокращение общего количества жителей).

На эти пустующие здания заключены договоры с коммунальными компаниями (службами), которые ложатся бременем на бюджет, но иначе сохранить жилой фонд невозможно. И в 2002 году министерство строительства Германии привлекло региональные органы самоуправления к разработке ряда проектов, основная идея которых такова: все, что выше семи этажей, должно быть разобрано. Веймарский институт сборного домостроения и сборного железобетона провел испытания железобетонных элементов, извлекаемых из разбираемых зданий. По рекомендациям ученых, они стали использоваться при возведении домов на одну семью (что на 20% удешевило строительство по сравнению с новыми железобетонными элементами) и при строительстве подземных паркингов в районах массовой жилой застройки, в непосредственной близости от разбираемых зданий.

Резко изменился облик застройки. С улиц исчезли припаркованные автомобили, над подземным паркингом высажены деревья и кустарники, устроены детские площадки. В целом силуэт микрорайона смягчился, лишившись резких вертикалей, заметнее выделяется ландшафт местности.

ТРИ ДВУХЭТАЖКИ ИЗ ОДНОЙ ПЯТИЭТАЖКИ

Но этим эксперимент не ограничился. Следующими на очереди оказались дома пятиэтажной застройки. Необходимо отметить, что подобную пятиэтажную застройку в ГДР вели вплоть до конца 80-х годов, и, конечно, эти дома отличаются от привычных нам пятиэтажных серий.

Типовую широтную пятиэтажку, состоящую из пяти секций (с пятью подъездами), разобрали, оставив только два этажа, а потом разобрали полностью 2-ю и 4-ю секции. В трех оставшихся двухэтажных домах провели комплексную реконструкцию и санацию, утеплили стены, заменили столярные изделия, электроразводку, стояки отопления и водоснабжения, устроили скатные кровли, увеличили кухни, сделали новые балконы и т. д. Кроме того, были оборудованы входы с двух сторон дома – «на юг» и «на север». Всего в здании оказалось четыре квартиры. На каждые две квартиры приходится отдельный вход и часть подвала. Перед домами на расстоянии 10 м от фасадов разбиты зоны озеленения и цветники.

Тут можно несколько отступить от темы и дать небольшую справку. В Германии в крупнопанельных домах в районах массовой застройки менее 13% квартир находятся в собственности. Это обусловлено тем, что работающие жители в среднем раз в 5–8 лет меняют жилье и, следовательно, предпочитают не покупать квартиры, а заключать договоры найма. И из желающих снять квартиры в этих двухэтажках образовалась очередь. Муниципальные органы самоуправления занялись долговременным планированием поступления средств от найма в казну, за счет которых покрывают бюджетные затраты. Поставщики коммунальных услуг смогли сохранить сеть клиентов и продолжают обслуживать их, а значит, эксплуатируют сети и коммуникации в данном районе.

НА ОЧЕРЕДИ – БЕЛОКАМЕННАЯ

Участники конференции предложили разработать международную программу сотрудничества стран Европы с целью объединения научного, технического и организационно-правового потенциала для решения вопросов санации крупнопанельного жилого фонда в Европе. Необходимо было также проанализировать возможности стран-участниц по привлечению средств Евросоюза для выполнения подобных проектов в странах Восточной Европы.

В октябре нынешнего года планируется провести аналогичную международную конференцию в Москве. Ее организаторами с российской стороны должны стать Государственная жилищная инспекция Москвы, Москомархитектуры, департамент муниципального жилья и жилищной политики и департамент строительства столичного правительства, Берлинский дом в Москве. В конференции примут участие представители Белоруссии, Болгарии, Венгрии, Германии, Латвии, Литвы, Польши.

(Впервые опубликовано в журнале "Русский предприниматель")