По мере того как жизнь в мегаполисе становится все менее выносимой, появляется все больше желающих переселиться за город. Поэтому понятно, что коттеджные поселки с продуманным планом застройки, сочетающие развитую инфраструктуру, городской комфорт и единообразное архитектурное решение, пользуются огромным успехом у состоятельных россиян. Благодаря руководству агентства недвижимости «Терра», с 1994 года специализирующегося на продаже элитных объектов на Рублевке, нам удалось изучить 12 поселков, расположенных на самых престижных направлениях Подмосковья: Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Минском и Калужском шоссе.

РУССКИЙ ЗАПАД

Похоже, создатели элитных поселков с единым архитектурным планом застройки хотели соорудить своего рода архитектурный Диснейленд. Чего тут только не встретишь! Швейцарские шале с многочисленными верандами в Парк-Шале, угловатые и фундаментальные немецкие дома в Романове, финскую хонку в Усове и Усове-Олимпик. Преодолев расстояние в 10–15 км, можно ознакомиться с образцами индивидуального строительства почти всей Европы. Коттеджи, которые нам посчастливилось изучить, ничуть не уступают своим зарубежным аналогам и с технологической точки зрения: современные материалы, системы утепления и изоляции стен, крыш и фундаментов, новейшее инженерное оборудование. Несколько лет назад наши строители и заказчики могли лишь мечтать о подобных чудесах.

Впрочем, попытки подражать европейским поселкам не всегда удачны. Лично мне кажется, что такие швейцарско-немецкие «клоны» в Подмосковье смотрятся немного странно. Все-таки нынешняя простая и функциональная архитектура в Горках-XXI или бревенчатые дома (пускай и по финской технологии) выглядят более естественно.

А у покупателей по-прежнему наибольший успех имеют «английские дома» (как будто заимствованные из британских семейных сериалов), псевдоклассические «дворянские усадьбы» и коттеджи, напоминающие о стиле модерн. Это свидетельствует о своеобразном консерватизме обитателей элитных поселков.

ЦЕНА ВОПРОСА

В России пока не так много специалистов, владеющих новейшими технологиями высококачественного индивидуального строительства, соответствующая стройиндустрия тоже не очень развита. Поэтому цена готовых домов оказывается заметно выше, чем у их аналогов в Европе. В тех поселках, которые мы видели, стоимость дома без чистовой отделки колеблется от 600 тыс. до 3 млн долларов.

Цена на землю на престижных направлениях тоже очень высока. Например, по Рублево-Успенскому шоссе, на расстоянии до 20 км от Москвы, сотка стоит от 20 до 40 тыс. долларов. Неудивительно поэтому, что люди, стремящиеся поселиться в самом престижном месте, заплатив за свой дом больше миллиона долларов, часто вынуждены жить почти на голове у соседа. Узкие проезды между парадными подъездами, огромные дома на крохотных участках – обычное явление в новых «рублевских деревнях».

БЕЗОПАСНОСТЬ, ЭКОЛОГИЯ И ОТДЫХ

Помимо архитектурного благообразия основным преимуществом поселков с единым планом застройки является развитая инфраструктура. Система коммуникаций и объекты общего пользования создаются одновременно с отдельными коттеджами. К домам подведены все необходимые сети (вода, электричество, газ, канализация), телефонная связь, спутниковое телевидение, Интернет.

Социальная инфраструктура элитных поселков говорит о пристрастиях их обитателей. На первом месте, судя по всему, стоят вопросы безопасности. Почти все поселки оборудованы многоуровневыми системами охраны и видеонаблюдения, противопожарной сигнализацией. Подобные меры предосторожности большинству жителей кажутся столь же необходимыми, как, скажем, вывоз мусора и уборка дорог. Другие услуги и объекты инфраструктуры востребованы далеко не всегда, ведь в некоторых поселках плата за них весьма значительна – свыше тысячи долларов в месяц.

Кроме безопасности жителей поселков волнует экологичность. Популярность западного направления (Рублевского, Минского и Ново-Рижского шоссе) во многом объясняется именно отсутствием тут вредных производств, а также тем, что в Подмосковье преобладают восточные ветра, уносящие московский смог подальше от Рублевки. Экологические соображения влияют и на стоимость дома. Покупателю обязательно рассказывают о том, что в конструкции применены «экологически чистые» материалы и технологии и учтены разнообразные медицинские соображения. Объекты дополнительной инфраструктуры также ориентированы на обеспечение здорового образа жизни. В поселках есть бассейны, бани, фитнес-центры, теннисные корты и так далее.

Наконец, третьим после безопасности и экологии/здоровья приоритетом для жителей элитных поселков является отдых. Поэтому деревни оснащают ресторанами, боулингами, барами и бильярдами. В таких деревнях, как Николино или Лапино-Град, есть все возможности, чтобы расслабиться после тяжелого рабочего дня буквально в пятидесяти метрах от дома.

ЗАБЫТОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

Любопытно, однако, что ни в одном из обследованных нами поселков нет даже начальной школы, не говоря уже о других постоянно действующих культурных и духовных центрах (к примеру, храма или часовни). Считается, что их создание экономически нецелесообразно.

Хорошие загородные школы в отличие от Европы пока не очень привились в России, и, как правило, обитатели Рублевки каждый день возят своих детей учиться в Москву. Другие представители российской элиты заранее решают отправить отпрысков в заграничные школы, не особо задумываясь над тем, что до получения образования за границей нужно хотя бы немного приобщиться к культурной традиции у себя на родине.

Образование пока не стало ценностью, объединяющей представителей состоятельного класса в России. И бизнесмены, активно осваивающие ныне Рублевку, по-видимому, еще не нашли общего языка с ее прежними обитателями – деятелями науки и культуры.

Ведь в 50–60-е годы советские ученые активно заселяли окрестности царской дороги, некогда проходившей в этих местах. В Жуковке, к примеру, в двух одинаковых госдачах жили создатели советской водородной бомбы, нобелевские лауреаты академики Тамм и Сахаров.

КАПИТАЛИЗМ В ОТДЕЛЬНО ВЗЯТОМ ПОСЕЛКЕ

И все-таки это довольно странное место. Здесь можно несколько километров ехать вдоль полуразвалившихся деревенских избушек, долгостроев, заваленных грудами строительного мусора, бесконечных бетонных заборов, а потом неожиданно попасть в какую-нибудь «русскую Швейцарию», где на сверхдорогих автомобилях разъезжают люди редких профессий. Несмотря на огромные богатства обитателей этих мест, социальные проблемы Одинцовского района мало чем отличаются от проблем любой другой местности -- денег на общественные нужды не хватает, рядом с комфортными поселками обыкновенные люди влачат весьма жалкое существование, есть трудности с транспортными потоками, охраной природы и вывозом мусора.

Отказавшись от идеалов «общественного блага», представители российской элиты до поры до времени стремятся отгородиться от окружающих их со всех сторон проблем и создать для себя и своих близких пусть маленький, но хорошо охраняемый участок, образец процветания, своего рода «капитализм в отдельно взятом поселке». Владельцы престижной недвижимости обычно не склонны объединять усилия, чтобы решать общие проблемы, а предпочитают просто покупать недоступные большинству блага. Причем именно наличие системных проблем, связанных с образованием, экологией, транспортом, а также отсутствием массовой индустрии индивидуального жилья, резко повышает стоимость этих благ.

НОВОЕ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЯХ

За последние 15 лет технологии индивидуального строительства заметно изменились. Дома с метровыми кирпичными стенами уже не рассматриваются как вершина строительного искусства. Кирпич, правда, по-прежнему очень популярен. Но его использование совмещается с применением современных методов тепло-, звуко- и гидроизоляции. Например, популярна трехслойная конструкция с утеплителем посередине: между несущей стеной из кирпича или крупноформатных блоков и внешним слоем облицовочного кирпича создается прослойка из пенопласта. По теплоизоляционным свойствам такая система толщиной 35–40 см аналогична метровой кирпичной стене.

Наряду с кирпичом все чаще в строительстве находят применение крупноформатные блоки из пенобетона, газобетона и других модифицированных бетонов. Они обладают хорошими теплофизическими параметрами и рядом технологических преимуществ, но при строительстве элитного жилья все же не так востребованы. Для индивидуального строительства, возможно, наиболее перспективным штучным материалом следует считать крупноформатные блоки из поризованной керамики. Но сейчас в России их производит только одно предприятие: санкт-петербургская «Победа-Кнауф». Этот материал обладает уникальными характеристиками, он совмещает в себе эстетические и экологические свойства качественного керамического кирпича и технологичность крупноформатных блоков.

Издавна традиционным материалом на Руси являлось дерево. Однако в советские годы, когда качественное индивидуальное строительство почти прекратилось, на дерево стали смотреть как на экспортное сырье, и культура работы с этим материалом во многом утратилась. Нередко предлагаемая для строительства древесина неправильно заготовлена или не высушена. Порой при ее обработке на пилорамах повреждается верхний, наиболее прочный слой. Поэтому теперь по части деревообработки мы вынуждены учиться у наших соседей финнов. Хотя в книгах начала XX века писали, что финские избы – самый примитивный вид деревянного домостроения, сегодня произведенные в Финляндии хонки, технологии сушки и изготовления оцилиндрованного бревна и клееного бруса, завоевали весь мир. Методика фабричной обработки и искусственной сушки, однако, тоже не лишена недостатков. Так что наши производители вскоре смогут составить конкуренцию своим северным соседям.

В последнее время на российском рынке активно продвигают ряд технологий изготовления быстровозводимых домов. Одна из них – изготовление монолитных бетонных коттеджей при помощи несъемной пенополистирольной опалубки. Другой вариант – сборные дома из сэндвич-панелей разных типов. Эти технологии могли бы решить очень многие проблемы в массовом индивидуальном строительстве, если бы удалось снизить цену их производства до 100–200 долларов за метр. Но все же, как правило, подобные здания стоят намного больше, а по прочности, долговечности и экологическим свойствам в условиях нашей страны никак не могут рассматриваться как элитное жилье.

ТЕНДЕНЦИИ В КОТТЕДЖНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Сегодня, чтобы добиться яркого впечатления от постройки, нужно удивлять не только формой здания и интерьером, но и материалами. В наши дни наблюдается тенденция к использованию неотделанных материалов – бетона, кирпича, необработанного дерева. Путем их совмещения и видоизменения можно достичь весьма необычных эффектов. Создаются и совсем новые материалы. Мы, например, уже запатентовали несколько веществ, ранее не встречавшихся в природе и не применявшихся в строительстве. Человек, впервые видящий колонну, допустим, из окрашенного или шлифованного бетона, никогда не скажет, из чего она сделана.

Вторая тенденция более существенна, она касается организации строительства уникальных жилых объектов. Теперь многие понимают, что над подобными проектами должна работать целая команда, объединенная общей идеей и состоящая из архитекторов, строителей, специалистов по разным видам работ, рабочих. И члены этой команды должны понимать друг друга. Из опыта мы знаем, что если заказчик начинает произвольно тасовать состав бригады, например приглашать своих строителей, хорошего результата не получается. Постройку дома нельзя разрывать на отдельные этапы, это органический процесс. Архитектор должен доводить свою идею до реализации, до конечного продукта. Движение в этом направлении идет, хотя отношения между заказчиком, архитектором и исполнителями работ еще не приняли той формы, которая сложилась в развитых странах.

(Впервые опубликовано в журнале "Русский предприниматель")